안녕하세요. 중단기 주거공간의 해결책 픽셀하우스입니다.
대부분의 고시원 계약은 권리 양도양수 계약을 의미합니다. 즉, 이전 임차인이 소유, 관리하고 있던 상가 등 부동산의 권리 및 시설 일체를 새로운 임차인에게 이전하는 계약인 거죠. 그렇기에 기본적인 사항은 일반 부동산 권리양도 계약과 크게 다르지 않지만, 반드시 확인해야 하는 부분이 있습니다.
[고시원 권리양도 계약서] | ① 부동산의 소재지, 상호, 업종, 면적 |
| ② 전체 권리 금액 표시 |
| ③ 일반적인 계약 내용 (고시원을 양수인에게 인도하는 날짜, 고시원의 수익의 배분을 인수 날짜 기준으로 한다는 것, 중개 수수료 결정, 계약해제 시 조치 등) |
| ④ 건물 소유자와의 임대차 계약 내용 |
| ⑤ 특약사항 |
바로, 계약서 가장 아래에 위치한 특약사항입니다. 만약 고시원 권리양도 계약서에 특약사항을 자세히 명시하지 않는다면, 계약 과정에서 과도한 권리금이 부과될 수 있으며, 고시원 인수 후 잦은 시설 교체 및 보수 등으로 불필요한 지출이 발생할 수도 있습니다. 그러므로 고시원 계약을 할 때 특약사항을 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다. 지금부터 픽셀하우스에서 고시원 계약 시 체크해야 하는 특약사항 및 주의사항에 대해 알려드리도록 할 테니, 주목해 주시기 바랍니다.😎
고시원 계약 시 확인해야 하는
특약사항 및 주의사항
보증금, 임대료 관련 특약
고시원 계약서에는 양도 및 양수할 대상 물건의 임대차 계약 내용이 있으며, 이곳에 현재 고시원의 보증금과 월 차임 금액을 적어야 하는데요. 마지막 잔금을 치르기 전, 양도자가 실제 물건의 임대인을 만나 임대차 계약을 체결할 때 보증금과 월세를 올려달라는 경우가 있어, 각별한 주의가 필요합니다. 따라서 “고시원 인수 시 현 상태의 임대보증금과 임대료가 유지되어야 한다. 변경 발생 시 계약을 해제할 수 있다.” 등 보증금, 임대료 관련 특약을 추가로 작성하는 것을 권장 드립니다.
소방점검 후 보완사항 관련 특약
고시원 창업에 가장 필요한 사업자등록증을 발급받기 위해서는 소방완비증명서을 취득해야 합니다. 소방완비증명서는 소방서에서 점검하며 발견한 지적사항을 모두 보완해야지만 발급받을 수 있는데요. 소방점검 시 경우에 따라 큰 비용이 발생하는 교체 사항이 발견될 수 있으므로 “소방 점검 후 수정 또는 보완해야 하는 사항이 발생했을 경우 양도인이 책임지고 해결해야 한다.” 등 특약을 기재하는 것이 바랍직합니다. 또, 소방완비증명서는 기존에 발급을 받았던 곳이어야 재교부가 가능하므로 “소방완비증명서가 발급이 안될 시 계약을 해제할 수 있다." 등 특약도 함께 기재해야 합니다.
잔금 이후 누수에 대한 책임 관련 특약
권리계약 시에는 고시원 누수 여부를 정확하게 파악하기 어렵습니다. 입실자들이 거주하고 있기에 일일이 방에 들어가 확인할 수 없기 때문입니다. 따라서 “잔금 이후 누수에 대한 양도인의 책임은 1개월에서 3개월까지로 합니다.” 등 고시원 인수 후 누수에 관한 책임 기간을 기재하는 것을 추천드립니다. 노후화된 고시원일수록 누수 문제가 자주 발생하므로, 지어진지 오래된 건물에 위치한 고시원을 계약한다면 누수에 대한 책임 부분을 반드시 권리계약서에 명시하는 것이 좋습니다.
권리계약 당시 공실과 잔금 이후 공실률 차이
보통 권리계약일과 잔금 기일은 약 1달 정도가 소요되는데, 잔금일이 길어질수록 권리계약 당시 공실과 잔금 이후 공실률에서 차이가 발생하는 일이 잦습니다. 최대한 공실률을 줄이고 권리금을 높게 받기 위하여 싼 가격으로 단기간 입주자를 채워 넣는 경우가 있기 때문인데요. 권리금을 높이기 위해 급하게 채운 방은 금세 공실로 이어질 수 있으므로, 계약 시 서로 인정할 수 있는 공실의 범위를 조율하여 "계약일과 잔금일에 공실 차이가 일정 개수 이상 발생할 경우 계약을 해지하거나 권리금에서 추가 공실 당 일정 금액을 차감키로 한다." 등 문구를 계약서에 넣어주는 것을 권장 드립니다.
지금까지 고시원 권리계약 시 체크해야 하는 특약사항 및 주의사항에 대해 알아보았는데요. 권리계약 시 확인해야 하는 것들이 많아 걱정된다면, 믿을 수 있는 중개인과 함께 진행하는 것을 추천드립니다!
고시원 프랜차이즈 픽셀하우스는 오랜 경험과 노하우로 터득한 4단계 프로세스를 통해, 매물 선정부터 고시원 권리계약까지 모든 과정을 도와드립니다. 계약 이후에도 성공적인 창업과 효율적인 운영을 위한 마케팅, 입실 관리, 시설 관리 등 전반적인 매니지먼트 서비스도 제공해 드리고 있으니, 창업 경험이 없는 분들도 편하게 무료 상담 및 컨설팅을 받아보시기 바랍니다! 언제나 친절하게 안내 도와드리겠습니다.😊
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대부분의 고시원 계약은 권리 양도양수 계약을 의미합니다. 즉, 이전 임차인이 소유, 관리하고 있던 상가 등 부동산의 권리 및 시설 일체를 새로운 임차인에게 이전하는 계약인 거죠. 그렇기에 기본적인 사항은 일반 부동산 권리양도 계약과 크게 다르지 않지만, 반드시 확인해야 하는 부분이 있습니다.
바로, 계약서 가장 아래에 위치한 특약사항입니다. 만약 고시원 권리양도 계약서에 특약사항을 자세히 명시하지 않는다면, 계약 과정에서 과도한 권리금이 부과될 수 있으며, 고시원 인수 후 잦은 시설 교체 및 보수 등으로 불필요한 지출이 발생할 수도 있습니다. 그러므로 고시원 계약을 할 때 특약사항을 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다. 지금부터 픽셀하우스에서 고시원 계약 시 체크해야 하는 특약사항 및 주의사항에 대해 알려드리도록 할 테니, 주목해 주시기 바랍니다.😎
고시원 계약서에는 양도 및 양수할 대상 물건의 임대차 계약 내용이 있으며, 이곳에 현재 고시원의 보증금과 월 차임 금액을 적어야 하는데요. 마지막 잔금을 치르기 전, 양도자가 실제 물건의 임대인을 만나 임대차 계약을 체결할 때 보증금과 월세를 올려달라는 경우가 있어, 각별한 주의가 필요합니다. 따라서 “고시원 인수 시 현 상태의 임대보증금과 임대료가 유지되어야 한다. 변경 발생 시 계약을 해제할 수 있다.” 등 보증금, 임대료 관련 특약을 추가로 작성하는 것을 권장 드립니다.
고시원 창업에 가장 필요한 사업자등록증을 발급받기 위해서는 소방완비증명서을 취득해야 합니다. 소방완비증명서는 소방서에서 점검하며 발견한 지적사항을 모두 보완해야지만 발급받을 수 있는데요. 소방점검 시 경우에 따라 큰 비용이 발생하는 교체 사항이 발견될 수 있으므로 “소방 점검 후 수정 또는 보완해야 하는 사항이 발생했을 경우 양도인이 책임지고 해결해야 한다.” 등 특약을 기재하는 것이 바랍직합니다. 또, 소방완비증명서는 기존에 발급을 받았던 곳이어야 재교부가 가능하므로 “소방완비증명서가 발급이 안될 시 계약을 해제할 수 있다." 등 특약도 함께 기재해야 합니다.
권리계약 시에는 고시원 누수 여부를 정확하게 파악하기 어렵습니다. 입실자들이 거주하고 있기에 일일이 방에 들어가 확인할 수 없기 때문입니다. 따라서 “잔금 이후 누수에 대한 양도인의 책임은 1개월에서 3개월까지로 합니다.” 등 고시원 인수 후 누수에 관한 책임 기간을 기재하는 것을 추천드립니다. 노후화된 고시원일수록 누수 문제가 자주 발생하므로, 지어진지 오래된 건물에 위치한 고시원을 계약한다면 누수에 대한 책임 부분을 반드시 권리계약서에 명시하는 것이 좋습니다.
보통 권리계약일과 잔금 기일은 약 1달 정도가 소요되는데, 잔금일이 길어질수록 권리계약 당시 공실과 잔금 이후 공실률에서 차이가 발생하는 일이 잦습니다. 최대한 공실률을 줄이고 권리금을 높게 받기 위하여 싼 가격으로 단기간 입주자를 채워 넣는 경우가 있기 때문인데요. 권리금을 높이기 위해 급하게 채운 방은 금세 공실로 이어질 수 있으므로, 계약 시 서로 인정할 수 있는 공실의 범위를 조율하여 "계약일과 잔금일에 공실 차이가 일정 개수 이상 발생할 경우 계약을 해지하거나 권리금에서 추가 공실 당 일정 금액을 차감키로 한다." 등 문구를 계약서에 넣어주는 것을 권장 드립니다.
지금까지 고시원 권리계약 시 체크해야 하는 특약사항 및 주의사항에 대해 알아보았는데요. 권리계약 시 확인해야 하는 것들이 많아 걱정된다면, 믿을 수 있는 중개인과 함께 진행하는 것을 추천드립니다!
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