| 픽셀하우스와 픽셀스테이. 사진=로카101 제공
| 픽셀하우스 넘어 숙박까지…AI로 건물 관리 자동화
매일일보 = 오시내 기자 | “이제 건물을 월세만 받는 임대 자산으로 운영하는 시대는 지나가고 있습니다. 건물을 하나의 플랫폼으로 보고, 그 안에 맞는 콘텐츠를 넣어야 합니다.”
박준길 로카101 대표는 최근 부동산 시장 변화를 이렇게 진단했다. 과거에는 건물을 보유하고 임차인을 받는 것만으로 안정적인 수익 창출이 가능했지만, 금리 상승과 소비 환경 변화로 기존 방식만으로는 한계가 커지고 있다는 설명이다.
“월세만 받는 시대 끝”…공간 운영으로 가치 높여
로카101은 이런 변화 속에서 낡은 중소형 상업용 건물, 이른바 ‘꼬마빌딩’에 주목한 프롭테크 기업이다. 단순히 공간을 빌려주는 방식에서 벗어나 건물 특성에 맞는 콘텐츠를 기획하고 직접 운영해 자산 가치를 높이는 모델을 구축하고 있다.
박 대표는 “저희 회사는 역세권에 있는 노후 근린생활시설을 대상으로 수익화할 수 있는 실물 자산을 만드는 일을 하고 있다”며 “부동산 매물을 발굴하고 컨설팅하는 단계부터 개발과 운영까지 함께 진행한다”고 설명했다.
박 대표가 꼬마빌딩 시장에서 가능성을 본 이유는 기존 부동산 운영 방식과 현재 시장 환경 사이의 괴리 때문이다. 과거 경제 성장기에 만들어진 건물 상당수는 당시 소비 방식에 맞춰 설계됐다. 하지만 1인 가구 증가, 온라인 소비 확대 등으로 사람들이 필요로 하는 공간 형태는 빠르게 바뀌고 있다.
박 대표는 “1980~1990년대 지어진 이면도로 건물들이 많은데 당시 시장과 지금 시장은 많이 다르다”며 “과거에는 문제가 없던 구조도 지금은 엘리베이터 없는 상업건물 고층부처럼 임차인을 채우기 어려운 공간이 되고 있다”고 말했다. 이어 “대로변 대형 건물은 개발과 변화가 계속 일어나지만 작은 건물들은 그렇지 못하다”며 “결국 시대 변화와 공간 사이에 괴리가 생긴 것”이라고 덧붙였다.
로카101의 해법은 ‘임대’가 아닌 ‘운영’이다. 기존 건물주가 공간을 빌려주고 월세를 받았다면, 로카101은 건물 안에 적합한 사업 모델을 넣고 직접 운영하는 방식을 제안한다. 대표적인 사례가 1인 가구 대상 주거 서비스 ‘픽셀하우스’다. 건물 고층부에는 공유 주거 공간을 만들고, 입지와 특성에 따라 숙박·리테일 등 다양한 콘텐츠를 배치한다. 공간 자체를 하나의 사업 플랫폼으로 만드는 방식이다.
박 대표는 “건물 전체에 들어갈 수 있는 콘텐츠를 기획하고 직접 운영해 평당 이익을 높이는 것이 목표”라며 “월 1000만원 수익이 나는 건물과 2000만원 수익이 나는 건물의 가치는 달라질 수밖에 없다”고 강조했다.
픽셀하우스 넘어 숙박까지…AI로 건물 관리 자동화
최근에는 기존 픽셀하우스 운영 경험을 기반으로 사업 영역도 넓히고 있다. 로카101은 외국인 관광객과 단기 체류 수요 증가에 맞춰 도심형 숙박 공간 운영에도 나섰다. 최근 서울 종로구 관수동에는 여성 전용 캡슐호텔을 열었다. 해당 공간은 캡슐 36개와 캐빈 5개로 구성돼 최대 41명이 이용할 수 있는 도심형 체류 공간이다.
단순히 작은 공간을 많이 배치하는 것이 아니라 공간 효율성과 이용 경험을 함께 고려했다. 특히 공기질·환기 관리 등 체류 환경 개선 요소까지 반영하며 운영 공간의 품질 기준을 높이고 있다.
글로벌 체류 시장으로도 확장하고 있다. 로카101은 외국인 생활 지원 기업 GTN Korea와 협력해 일본인 유학생 대상 주거 브랜드 ‘GTN STAY’를 선보였다. 첫 거점인 연세대점은 약 26실 규모로 조성됐으며, 양사는 국내 주요 대학가를 중심으로 확대를 추진하고 있다. 박 대표는 “공간마다 맞는 콘텐츠는 달라질 수 있다”며 “1인 가구를 위한 주거가 될 수도 있고, 외국인 관광객을 위한 숙박 공간이 될 수도 있다. 중요한 것은 해당 공간에서 가장 높은 가치를 만들 수 있는 운영 모델을 찾는 것”이라고 말했다.
운영 효율을 높이는 역할은 인공지능(AI)이 담당한다. 로카101은 건물 관리 과정에서 발생하는 반복 업무를 자동화하는 픽셀AI 솔루션을 개발하고 있다. 기존 건물 관리는 민원 접수, 계약 관리, 수납 확인, 시설 보수 요청 등 사람이 처리해야 하는 과정이 많았다. 하지만 AI를 활용하면 입주자의 요청을 분석하고 필요한 조치를 연결하는 과정까지 자동화할 수 있다는 게 회사 측 설명이다.
박 대표는 “물이 샌다, 축축하다 등 이용자는 다양한 표현으로 문제를 전달한다”며 “AI가 사진과 내용을 기반으로 어떤 보수가 필요한지 판단하고 필요한 인력에게 연결하는 구조를 만들고 있다”고 말했다.
로카101이 중개부터 설계, 시공, 운영까지 전 과정을 직접 담당하는 이유도 여기에 있다. 박 대표는 “전체 과정을 직접 관리해야 고객 비용을 낮출 수 있고 데이터도 축적된다”며 “시장 조사부터 설계, 인허가, 운영까지 파트너가 모두 다르면 시간과 비용, 커뮤니케이션 문제가 발생할 수밖에 없다”고 설명했다.
그가 그리고 있는 로카101의 미래 역시 결국 ‘공간 가치 회복’이다. 단순 개발사가 아니라, 저평가된 공간을 다시 활용 가능한 자산으로 바꾸는 기업이 되겠다는 목표다. 박 대표는 “부동산 개발과 운영이 나뉘어 있던 시장이 점차 합쳐지고 있다”며 “공간이라는 매개체를 통해 사업성과 재생 가치를 동시에 높이는 기업이 되고 싶다”고 강조했다.
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출처 : 매일일보(https://www.m-i.kr)
| 픽셀하우스와 픽셀스테이. 사진=로카101 제공
| 픽셀하우스 넘어 숙박까지…AI로 건물 관리 자동화
매일일보 = 오시내 기자 | “이제 건물을 월세만 받는 임대 자산으로 운영하는 시대는 지나가고 있습니다. 건물을 하나의 플랫폼으로 보고, 그 안에 맞는 콘텐츠를 넣어야 합니다.”
박준길 로카101 대표는 최근 부동산 시장 변화를 이렇게 진단했다. 과거에는 건물을 보유하고 임차인을 받는 것만으로 안정적인 수익 창출이 가능했지만, 금리 상승과 소비 환경 변화로 기존 방식만으로는 한계가 커지고 있다는 설명이다.
“월세만 받는 시대 끝”…공간 운영으로 가치 높여
로카101은 이런 변화 속에서 낡은 중소형 상업용 건물, 이른바 ‘꼬마빌딩’에 주목한 프롭테크 기업이다. 단순히 공간을 빌려주는 방식에서 벗어나 건물 특성에 맞는 콘텐츠를 기획하고 직접 운영해 자산 가치를 높이는 모델을 구축하고 있다.
박 대표는 “저희 회사는 역세권에 있는 노후 근린생활시설을 대상으로 수익화할 수 있는 실물 자산을 만드는 일을 하고 있다”며 “부동산 매물을 발굴하고 컨설팅하는 단계부터 개발과 운영까지 함께 진행한다”고 설명했다.
박 대표가 꼬마빌딩 시장에서 가능성을 본 이유는 기존 부동산 운영 방식과 현재 시장 환경 사이의 괴리 때문이다. 과거 경제 성장기에 만들어진 건물 상당수는 당시 소비 방식에 맞춰 설계됐다. 하지만 1인 가구 증가, 온라인 소비 확대 등으로 사람들이 필요로 하는 공간 형태는 빠르게 바뀌고 있다.
박 대표는 “1980~1990년대 지어진 이면도로 건물들이 많은데 당시 시장과 지금 시장은 많이 다르다”며 “과거에는 문제가 없던 구조도 지금은 엘리베이터 없는 상업건물 고층부처럼 임차인을 채우기 어려운 공간이 되고 있다”고 말했다. 이어 “대로변 대형 건물은 개발과 변화가 계속 일어나지만 작은 건물들은 그렇지 못하다”며 “결국 시대 변화와 공간 사이에 괴리가 생긴 것”이라고 덧붙였다.
로카101의 해법은 ‘임대’가 아닌 ‘운영’이다. 기존 건물주가 공간을 빌려주고 월세를 받았다면, 로카101은 건물 안에 적합한 사업 모델을 넣고 직접 운영하는 방식을 제안한다. 대표적인 사례가 1인 가구 대상 주거 서비스 ‘픽셀하우스’다. 건물 고층부에는 공유 주거 공간을 만들고, 입지와 특성에 따라 숙박·리테일 등 다양한 콘텐츠를 배치한다. 공간 자체를 하나의 사업 플랫폼으로 만드는 방식이다.
박 대표는 “건물 전체에 들어갈 수 있는 콘텐츠를 기획하고 직접 운영해 평당 이익을 높이는 것이 목표”라며 “월 1000만원 수익이 나는 건물과 2000만원 수익이 나는 건물의 가치는 달라질 수밖에 없다”고 강조했다.
픽셀하우스 넘어 숙박까지…AI로 건물 관리 자동화
최근에는 기존 픽셀하우스 운영 경험을 기반으로 사업 영역도 넓히고 있다. 로카101은 외국인 관광객과 단기 체류 수요 증가에 맞춰 도심형 숙박 공간 운영에도 나섰다. 최근 서울 종로구 관수동에는 여성 전용 캡슐호텔을 열었다. 해당 공간은 캡슐 36개와 캐빈 5개로 구성돼 최대 41명이 이용할 수 있는 도심형 체류 공간이다.
단순히 작은 공간을 많이 배치하는 것이 아니라 공간 효율성과 이용 경험을 함께 고려했다. 특히 공기질·환기 관리 등 체류 환경 개선 요소까지 반영하며 운영 공간의 품질 기준을 높이고 있다.
글로벌 체류 시장으로도 확장하고 있다. 로카101은 외국인 생활 지원 기업 GTN Korea와 협력해 일본인 유학생 대상 주거 브랜드 ‘GTN STAY’를 선보였다. 첫 거점인 연세대점은 약 26실 규모로 조성됐으며, 양사는 국내 주요 대학가를 중심으로 확대를 추진하고 있다. 박 대표는 “공간마다 맞는 콘텐츠는 달라질 수 있다”며 “1인 가구를 위한 주거가 될 수도 있고, 외국인 관광객을 위한 숙박 공간이 될 수도 있다. 중요한 것은 해당 공간에서 가장 높은 가치를 만들 수 있는 운영 모델을 찾는 것”이라고 말했다.
운영 효율을 높이는 역할은 인공지능(AI)이 담당한다. 로카101은 건물 관리 과정에서 발생하는 반복 업무를 자동화하는 픽셀AI 솔루션을 개발하고 있다. 기존 건물 관리는 민원 접수, 계약 관리, 수납 확인, 시설 보수 요청 등 사람이 처리해야 하는 과정이 많았다. 하지만 AI를 활용하면 입주자의 요청을 분석하고 필요한 조치를 연결하는 과정까지 자동화할 수 있다는 게 회사 측 설명이다.
박 대표는 “물이 샌다, 축축하다 등 이용자는 다양한 표현으로 문제를 전달한다”며 “AI가 사진과 내용을 기반으로 어떤 보수가 필요한지 판단하고 필요한 인력에게 연결하는 구조를 만들고 있다”고 말했다.
로카101이 중개부터 설계, 시공, 운영까지 전 과정을 직접 담당하는 이유도 여기에 있다. 박 대표는 “전체 과정을 직접 관리해야 고객 비용을 낮출 수 있고 데이터도 축적된다”며 “시장 조사부터 설계, 인허가, 운영까지 파트너가 모두 다르면 시간과 비용, 커뮤니케이션 문제가 발생할 수밖에 없다”고 설명했다.
그가 그리고 있는 로카101의 미래 역시 결국 ‘공간 가치 회복’이다. 단순 개발사가 아니라, 저평가된 공간을 다시 활용 가능한 자산으로 바꾸는 기업이 되겠다는 목표다. 박 대표는 “부동산 개발과 운영이 나뉘어 있던 시장이 점차 합쳐지고 있다”며 “공간이라는 매개체를 통해 사업성과 재생 가치를 동시에 높이는 기업이 되고 싶다”고 강조했다.
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