안녕하세요. 중단기 주거공간의 해결책 픽셀하우스입니다.
고시원은 도시화와 함께 성장해온 오래된 사업입니다. 하지만 기간에 비해 편의점, 요식업 등 다른 창업 아이템에 비해 고시원에 대한 정보는 다소 폐쇄적인 편입니다. 그 배경은 이해관계에 따라 법이 진화해왔으며, 주거라는 특성에 따라 1회 성 재화나 서비스에 비해 고객 평가 기간이 길기 때문입니다. 그렇기 때문에 과장되거나 거짓된 정보가 섞여있어도 그 정보가 진짜인지 검증하는데 시간이 소요될 수 있습니다.
픽셀하우스는 고시원 사업만 9년 차이고, 지점은 40개 이상을 갖고 있습니다. 시장에서 좋은 퍼포먼스를 만들어 왔고, 그 과정에서 겪은 수많은 시행착오가 있습니다. 개인이 아닌 기업의 관점에서 최대한 객관적이고 정확한 고시원 창업에 대한 정보를 전달드리기 위해 [고시원 창업 핵심 요약] 시리즈를 준비하게 되었습니다.
가장 첫 번째로 준비한 시리즈는 '고시원 창업과 투자에 대한 거의 모든 것'입니다. 고시원은 창업, 투자 용어를 혼용해 사용하는 독특한 특성을 갖고 있습니다. 그 이유는 고시원의 본질이 1개월 이상의 주거 임대 사업이기 때문입니다. 건물주처럼 월세를 받지만, 호텔과 같이 입실을 채워야 합니다. 안정적인 월수입이 생겨 투자로, 매월 입실 고객을 유치한다는 점에서 사업으로 분류되기도 합니다. 따라서 창업적 관점, 투자적 관점, 그리고 이 두 가지 관점에 대한 결론 총 3편으로 구성해 자세히 정리해 드리도록 하겠습니다.
창업적 관점 : 현실적인 고시원 운영
고시원은 초기 시설 투자 비용을 제외하면 월세가 매출이기 때문에 부동산 투자로 생각하시는 분들도 계십니다. 하지만 고시원은 사업자등록증에 업종을 등록해야 영업할 수 있는 사업자입니다. 주거 서비스를 제공하기 위해 주 1회 정도의 적지만 노동이 필요하기도 하므로, 엄밀히 말하면 ‘고시원 투자’보다는 ‘고시원 창업’이라고 표현하는 것이 더 적합하다고 볼 수 있습니다.
▶고시원의 서비스업 성격
일반적으로 고시원은 월 단위의 단기 주거 임대 서비스를 제공합니다. 따라서 매월 입실자와 월세가 달라질 수 있습니다. 시간, 일 단위의 임대인 숙박에 비해 신경 쓸 것은 거의 없지만 공실이 생기면 입실 영업을 해야 하는 서비스업의 성격을 갖고 있습니다. 즉 공실을 방어하기 위한 주거 서비스를 마련해야 합니다. 깔끔한 시설 관리에 프라이빗한 개인 공간을 있으며 공유 주방엔 다양한 무료 비품들을 준비해둡니다. 호텔의 절반 정도의 서비스만 제공하더라도 원룸을 계약하기 전 임시 거주를 목적으로 계약한 입실자가 6개월 이상 거주할 확률이 높아집니다.
▶안정적인 현금흐름을 위해 필요한 2가지
고시원의 안정적인 현금흐름은 안정적인 운영에서 나옵니다. 그렇기 때문에 건물주처럼 따박따박 월세를 받기 위해서는 2가지가 중요합니다.
첫 번째는 신규 입실자를 유치하는 것입니다. 신규 입실자를 잘 유치하기 위해서는 3가지가 중요합니다.
1. 쾌적한 시설의 이미지
문의를 받기 위해서는 방 타입별로 사진을 준비해야 합니다. 인테리어 소품을 두어 연출 사진을 촬영해도 좋고, 시설 자체가 깨끗하다면 원룸 사진처럼 소품 없이 촬영해도 충분합니다. 이런 사진들은 광고뿐만 아니라 문자나 카톡 문의가 올 때도 첨부자료로 사용할 수 있어 오픈할 때는 시설의 모든 사진들을, 가능하면 고화질로 찍어두시는 것을 추천드립니다.
2. 온라인 광고 세팅
예쁜 사진들이 준비됐다면 온라인 광고를 세팅해야 합니다. 고시원은 내가 필요한 위치와 인접한 곳을 찾는 경향이 크기 때문에 네이버 스마트 플레이스와 검색 광고는 꼭 사용하는 것이 좋습니다. 또한 가급적이면 사진을 많이 볼 수 있고, 연락처가 노출될 수 있도록 잘 꾸며진 블로그와 홈페이지를 사용한다면 보다 많은 문의를 받을 수 있습니다.
3. 빠른 응대와 영업
이렇게 문의가 오기 시작하면 가급적 빠르게 응대해 주셔야 합니다. 인근의 다른 고시원이나 대체 주거로 이탈될 수 있기 때문입니다. 직접 시설을 보여주면서 대면으로 소개해 주는 투어 방식이 가장 효과가 좋지만, 그렇지 못한 상황이라면 IoT 시설 등 조작을 통해 원격 투어를 진행하셔도 좋습니다. 입실자 영업에서 중요한 것은 전화와 문자, 카톡의 응대의 속도이며 친절하게 상담해 주시면 좋은 성과로 이어질 수 있습니다.
두 번째는 주거 서비스를 제공하며 장기 계약률을 높이는 것입니다.
장기 계약률을 높이는 방법은 앞서 얘기드린 것처럼 주거 서비스를 제공하는 것입니다. 대표적으로 3가지가 중요합니다.
1. 깨끗한 시설 관리
기본적으로 개인 공간을 제외한 공유 주방, 복도 등은 깨끗하게 관리되어야 합니다. 주 2회는 청소와 쓰레기 수거 등 기본적인 지점 관리는 필수입니다. 또한 운영 정책을 잘 세워두는 것이 중요합니다. 개인 공간의 경우 지점 관리 담당자가 퇴실하기 전까지 방 안을 확인할 수 없습니다. 그렇기 때문에 개인과 입실자 전원의 쾌적한 공간을 유지하기 위해서 1인 1회 이상 환기, 게스트 초대 금지 등과 같은 생활규칙을 정해 관리하는 것이 좋습니다. 일종의 기숙사와 같은 방식으로 운영하시면 보다 원활하게 관리 기준을 세우실 수 있습니다.
2. 민원 접수 및 응대
민원의 유형은 시설, 생활, 계약 연장 등 다양합니다. 대부분 빠르게 처리 가능한 생활 민원이 많기 때문에 언제까지 처리할지에 대한 부분만 입실자와 충분히 협의한다면 이탈로 연결되지 않습니다. 다만 종종 민원이 한 입실자때문에 반복되는 경우가 있습니다. 밤에 시끄럽게 통화한다던가, 실내 흡연을 하는 등의 접수가 반복된다면 경험적으로 그 입실자의 계약을 종료하는 것이 좋습니다. 한 사람 때문에 오래 살 수 있는 여러 입실자가 퇴실하는 일이 발생할 수 있기 때문입니다.
3. 빠른 민원 처리
민원처리는 빠르면 빠를수록 좋습니다. 도어락 비밀번호 변경, 소모품 교체 등 간단한 작업들이 많기 때문에 가급적 3일 이내로 처리하는 것을 추천드립니다. 다만 시공이 필요한 유지 보수의 경우 원인을 파악하는 것이 중요합니다. 원인이 입실자라면 입실자와 협의가 필요하고, 건물이라면 건물주 임대인과 협의가 필요합니다. 무조건 비용을 아끼는 것보다는 원인을 파악해 반복되는 보수를 막는 것이 더 중요하며, 이 경우엔 전문가와 상담을 통해 진행하는 것이 좋습니다.
▶픽셀하우스의 안정적인 운영 프로세스
픽셀하우스는 위에서 정리한 모든 것을 적용하여 운영하고 있습니다. 먼저 객실별 맞춤형/모듈형 가구와 가전을 통해 풀옵션 원룸과 깔끔한 인테리어를 홍보하여 신규 입실자와 계약합니다. 주 7일 입실 및 민원 접수 채널을 운영하고, 소소하지만 인기 좋은 라면 3종 무료 제공 서비스, 지점 매니저 배정을 통한 유지 보수 등을 제공해 장기 계약으로 연결하고 있습니다. 그 결과 평균 입실률은 90% 이상이며, 6개월 이상 거주 비율은 75%로 안정적 운영을 통해 수익을 창출하고 있습니다.
오늘 소개한 현실적인 고시원 운영, 창업적 관점에 관한 글이 고시원 창업을 준비하시는 분들께 조금이나마 도움이 되셨기를 바라며, 다음 편도 기대해 주시면 감사하겠습니다.
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안녕하세요. 중단기 주거공간의 해결책 픽셀하우스입니다.
고시원은 도시화와 함께 성장해온 오래된 사업입니다. 하지만 기간에 비해 편의점, 요식업 등 다른 창업 아이템에 비해 고시원에 대한 정보는 다소 폐쇄적인 편입니다. 그 배경은 이해관계에 따라 법이 진화해왔으며, 주거라는 특성에 따라 1회 성 재화나 서비스에 비해 고객 평가 기간이 길기 때문입니다. 그렇기 때문에 과장되거나 거짓된 정보가 섞여있어도 그 정보가 진짜인지 검증하는데 시간이 소요될 수 있습니다.
픽셀하우스는 고시원 사업만 9년 차이고, 지점은 40개 이상을 갖고 있습니다. 시장에서 좋은 퍼포먼스를 만들어 왔고, 그 과정에서 겪은 수많은 시행착오가 있습니다. 개인이 아닌 기업의 관점에서 최대한 객관적이고 정확한 고시원 창업에 대한 정보를 전달드리기 위해 [고시원 창업 핵심 요약] 시리즈를 준비하게 되었습니다.
가장 첫 번째로 준비한 시리즈는 '고시원 창업과 투자에 대한 거의 모든 것'입니다. 고시원은 창업, 투자 용어를 혼용해 사용하는 독특한 특성을 갖고 있습니다. 그 이유는 고시원의 본질이 1개월 이상의 주거 임대 사업이기 때문입니다. 건물주처럼 월세를 받지만, 호텔과 같이 입실을 채워야 합니다. 안정적인 월수입이 생겨 투자로, 매월 입실 고객을 유치한다는 점에서 사업으로 분류되기도 합니다. 따라서 창업적 관점, 투자적 관점, 그리고 이 두 가지 관점에 대한 결론 총 3편으로 구성해 자세히 정리해 드리도록 하겠습니다.
고시원은 초기 시설 투자 비용을 제외하면 월세가 매출이기 때문에 부동산 투자로 생각하시는 분들도 계십니다. 하지만 고시원은 사업자등록증에 업종을 등록해야 영업할 수 있는 사업자입니다. 주거 서비스를 제공하기 위해 주 1회 정도의 적지만 노동이 필요하기도 하므로, 엄밀히 말하면 ‘고시원 투자’보다는 ‘고시원 창업’이라고 표현하는 것이 더 적합하다고 볼 수 있습니다.
▶고시원의 서비스업 성격
일반적으로 고시원은 월 단위의 단기 주거 임대 서비스를 제공합니다. 따라서 매월 입실자와 월세가 달라질 수 있습니다. 시간, 일 단위의 임대인 숙박에 비해 신경 쓸 것은 거의 없지만 공실이 생기면 입실 영업을 해야 하는 서비스업의 성격을 갖고 있습니다. 즉 공실을 방어하기 위한 주거 서비스를 마련해야 합니다. 깔끔한 시설 관리에 프라이빗한 개인 공간을 있으며 공유 주방엔 다양한 무료 비품들을 준비해둡니다. 호텔의 절반 정도의 서비스만 제공하더라도 원룸을 계약하기 전 임시 거주를 목적으로 계약한 입실자가 6개월 이상 거주할 확률이 높아집니다.
▶안정적인 현금흐름을 위해 필요한 2가지
고시원의 안정적인 현금흐름은 안정적인 운영에서 나옵니다. 그렇기 때문에 건물주처럼 따박따박 월세를 받기 위해서는 2가지가 중요합니다.
첫 번째는 신규 입실자를 유치하는 것입니다. 신규 입실자를 잘 유치하기 위해서는 3가지가 중요합니다.
1. 쾌적한 시설의 이미지
문의를 받기 위해서는 방 타입별로 사진을 준비해야 합니다. 인테리어 소품을 두어 연출 사진을 촬영해도 좋고, 시설 자체가 깨끗하다면 원룸 사진처럼 소품 없이 촬영해도 충분합니다. 이런 사진들은 광고뿐만 아니라 문자나 카톡 문의가 올 때도 첨부자료로 사용할 수 있어 오픈할 때는 시설의 모든 사진들을, 가능하면 고화질로 찍어두시는 것을 추천드립니다.
2. 온라인 광고 세팅
예쁜 사진들이 준비됐다면 온라인 광고를 세팅해야 합니다. 고시원은 내가 필요한 위치와 인접한 곳을 찾는 경향이 크기 때문에 네이버 스마트 플레이스와 검색 광고는 꼭 사용하는 것이 좋습니다. 또한 가급적이면 사진을 많이 볼 수 있고, 연락처가 노출될 수 있도록 잘 꾸며진 블로그와 홈페이지를 사용한다면 보다 많은 문의를 받을 수 있습니다.
3. 빠른 응대와 영업
이렇게 문의가 오기 시작하면 가급적 빠르게 응대해 주셔야 합니다. 인근의 다른 고시원이나 대체 주거로 이탈될 수 있기 때문입니다. 직접 시설을 보여주면서 대면으로 소개해 주는 투어 방식이 가장 효과가 좋지만, 그렇지 못한 상황이라면 IoT 시설 등 조작을 통해 원격 투어를 진행하셔도 좋습니다. 입실자 영업에서 중요한 것은 전화와 문자, 카톡의 응대의 속도이며 친절하게 상담해 주시면 좋은 성과로 이어질 수 있습니다.
두 번째는 주거 서비스를 제공하며 장기 계약률을 높이는 것입니다.
장기 계약률을 높이는 방법은 앞서 얘기드린 것처럼 주거 서비스를 제공하는 것입니다. 대표적으로 3가지가 중요합니다.
1. 깨끗한 시설 관리
기본적으로 개인 공간을 제외한 공유 주방, 복도 등은 깨끗하게 관리되어야 합니다. 주 2회는 청소와 쓰레기 수거 등 기본적인 지점 관리는 필수입니다. 또한 운영 정책을 잘 세워두는 것이 중요합니다. 개인 공간의 경우 지점 관리 담당자가 퇴실하기 전까지 방 안을 확인할 수 없습니다. 그렇기 때문에 개인과 입실자 전원의 쾌적한 공간을 유지하기 위해서 1인 1회 이상 환기, 게스트 초대 금지 등과 같은 생활규칙을 정해 관리하는 것이 좋습니다. 일종의 기숙사와 같은 방식으로 운영하시면 보다 원활하게 관리 기준을 세우실 수 있습니다.
2. 민원 접수 및 응대
민원의 유형은 시설, 생활, 계약 연장 등 다양합니다. 대부분 빠르게 처리 가능한 생활 민원이 많기 때문에 언제까지 처리할지에 대한 부분만 입실자와 충분히 협의한다면 이탈로 연결되지 않습니다. 다만 종종 민원이 한 입실자때문에 반복되는 경우가 있습니다. 밤에 시끄럽게 통화한다던가, 실내 흡연을 하는 등의 접수가 반복된다면 경험적으로 그 입실자의 계약을 종료하는 것이 좋습니다. 한 사람 때문에 오래 살 수 있는 여러 입실자가 퇴실하는 일이 발생할 수 있기 때문입니다.
3. 빠른 민원 처리
민원처리는 빠르면 빠를수록 좋습니다. 도어락 비밀번호 변경, 소모품 교체 등 간단한 작업들이 많기 때문에 가급적 3일 이내로 처리하는 것을 추천드립니다. 다만 시공이 필요한 유지 보수의 경우 원인을 파악하는 것이 중요합니다. 원인이 입실자라면 입실자와 협의가 필요하고, 건물이라면 건물주 임대인과 협의가 필요합니다. 무조건 비용을 아끼는 것보다는 원인을 파악해 반복되는 보수를 막는 것이 더 중요하며, 이 경우엔 전문가와 상담을 통해 진행하는 것이 좋습니다.
▶픽셀하우스의 안정적인 운영 프로세스
픽셀하우스는 위에서 정리한 모든 것을 적용하여 운영하고 있습니다. 먼저 객실별 맞춤형/모듈형 가구와 가전을 통해 풀옵션 원룸과 깔끔한 인테리어를 홍보하여 신규 입실자와 계약합니다. 주 7일 입실 및 민원 접수 채널을 운영하고, 소소하지만 인기 좋은 라면 3종 무료 제공 서비스, 지점 매니저 배정을 통한 유지 보수 등을 제공해 장기 계약으로 연결하고 있습니다. 그 결과 평균 입실률은 90% 이상이며, 6개월 이상 거주 비율은 75%로 안정적 운영을 통해 수익을 창출하고 있습니다.
오늘 소개한 현실적인 고시원 운영, 창업적 관점에 관한 글이 고시원 창업을 준비하시는 분들께 조금이나마 도움이 되셨기를 바라며, 다음 편도 기대해 주시면 감사하겠습니다.
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