안녕하세요. 중단기 주거공간의 해결책 픽셀하우스입니다.
고시원은 부동산 투자와 돈을 버는 방식이 유사합니다. 부동산 투자는 토지, 건물 등에 대한 자산을 취득하고 임대로 월세를 받다가 향후 시세차익을 두고 매각합니다. 고시원은 건물주와 임대차 계약을 한 뒤 입실자에게 월세를 받는 전대 비즈니스입니다. 운영 상황에 따라 권리금을 주고 사업권을 양도해 차익을 가질 수도 있습니다. 이처럼 수익구조가 비슷하기 때문에 고시원은 창업이지만 수익률, 현금흐름 등과 같은 투자 용어를 자주 접할 수 있습니다.
이런 유사성에도 불구하고 고시원은 개인 사업자가 많기 때문에 해석에 따라 수익률의 계산이 조금씩 다릅니다. 픽셀하우스는 110억원을 투자금액으로 40개 이상의 지점을 만들었습니다. 이 자금을 유치하면서 업계와 투자자, 지점의 데이터를 기반으로 최대한 객관적인 기준을 적용해 이용하고 있습니다. 이번 편에서는 픽셀하우스에서 실제 사용하고 있는 수익률과 기준을 안내해드리겠습니다.
투자적 관점 : 현실적인 고시원 수익률
먼저 고시원 시장에서 표기하는 수익률은 다른 창업 아이템과 다른 계산법을 갖고 있습니다. 다른 창업 아이템의 수익률은 보통 영업 이익률을 의미하기 때문에 초기 투자 비용을 포함하지 않습니다. 그에 비해 고시원은 수익률을 계산할 때 초기 투자 비용을 포함하는 부동산 임대 수익률 계산법과 유사합니다. 상품을 판매하기 위해 원자재 등을 주기적으로 매입해야하는 다른 창업 아이템과 달리 고시원은 공간을 대여해주기 때문에 지출 변동성이 크지 않기 때문입니다. 고시원의 수익률 계산식은 다음과 같습니다.
*참고*
연간 영업 이익률 = (매출-매출원가-판관비) / 매출
연간 부동산 임대 수익률 = 연간 임대매출 / 실 투자금액
연간 임대 매출은 입실자들로부터 1년 동안 받는 입실료의 총합을 의미합니다. 연간 운영비란 다른 창업과 같이 임대차 계약을 통해 진행하기 때문에, 고정적으로 발생하는 임차료, 공과금 등을 포함합니다. 분모가 되는 시설 투자 금액, 임차 보증금, 권리금은 초기 투자 금액으로 수익률에 영향을 주는 것은 입실료와 운영비입니다. 조금 더 자세하게 살펴보기 위해 실제 픽셀하우스 가맹점의 사례를 살펴보겠습니다.
이 지점의 보증금, 권리금 포함 시공비는 약 3억원입니다. 월 수익을 약 658만원으로 잡는다면 연간 수익률은 (658만원x12개월)/3억원=25%입니다.(*참고 : 영업 이익률=63%(수익/매출)) 공과금은 계절에 따라 편차가 있을 수 있지만, 고시원 수익을 살펴보실 때는 입실료와 임대료 타당성을 중심으로 살펴보시면 보다 현실적으로 수익률을 계산하시는데 도움이 됩니다.
실제 사례와 무관하게 고시원 관련 콘텐츠는 자극적인 타이틀을 위해 산식에서 일부를 제외한 수익률이나 영업 이익률을 수익률로 표기하는 경우들이 있습니다. 앞으로는 위의 기준을 대입해서 수익을 예측해보시면 도움이 될 것이라고 생각합니다. 다만 수익률은 예상이지 절대가 아닙니다. 전편'#1-1 현실적인 고시원 운영'에서 말씀드린 것처럼 고시원은 사업이기 때문에 어떻게 운영하느냐에 따라 입실률과 입실료, 운영비용이 달라집니다. 따라서 수익률은 참고는 하되 운영에 따라 더 높아질수도, 낮아질수도 있다는 점을 잊어서는 안 됩니다.
고시원이 부동산 투자의 성격을 가지고 있는 배경에는 수익률 계산의 유사성 이외에도 매각이 가능하다는 점 때문입니다. 고시원의 매각은 흔히 ‘권리금’으로 불리는 사업권 양수양도입니다. 고시원에서 권리금일 일반적으로 시설 투자 비용에 감가상각비용을 제하고 입실자 명도 및 운영 수익을 반영해 산출합니다. 즉 시설이 깨끗하고 만실이면 권리금으로 투자 원금 이상으로 매각할 수 있지만, 반대로 시설이 망가지고 공실이 많다면 투자 원금을 아예 회수하지 못할 수도 있습니다.
양수양도 시점은 픽셀하우스 매각 경험으로 미뤄봤을 때 신설 고시원 기준 36개월을 기점으로 삼는 것을 추천드립니다. 픽셀하우스 지점들의 데이터를 기반으로 표준화를 해보면 총 3억 원을 투자하면, 36개월동안 월평균 632만원의 수입을 가지며 안정적인 현금흐름을 유지하다가 투자금의 8%의 차익을 붙여 매각이 가능하다는 시나리오가 나옵니다.
3년간 운영 수익으로 총 2.27억원, 권리금 매각금액 3.25억원으로 총 5.52억원의 수입을 창출할 수 있습니다. 즉 3억원으로 3년 뒤에 84%의 수익률을 낼 수 있는 것입니다. 다만 픽셀하우스는 프리미엄 고시원으로 설비와 인테리어, 운영에 대한 지속가능성 등이 포함하여 사업권을 매각하기 때문에 다른 고시원의 사례와 다를 수 있다는 점을 참고 부탁드리겠습니다. 매각은 시설 손상 정도, 운영상황, 시장상황 등에 따라 달라질 수 있기 때문에 여러 요소들을 종합적으로 고려해 매각 플랜을 준비하시면 좋습니다.
오늘 소개한 현실적인 고시원의 수익률, 투자적 관점에 관한 글이 고시원 창업을 준비하시는 분들께 조금이나마 도움이 되셨기를 바라며, 다음 편도 기대해 주시면 감사하겠습니다.
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안녕하세요. 중단기 주거공간의 해결책 픽셀하우스입니다.
고시원은 부동산 투자와 돈을 버는 방식이 유사합니다. 부동산 투자는 토지, 건물 등에 대한 자산을 취득하고 임대로 월세를 받다가 향후 시세차익을 두고 매각합니다. 고시원은 건물주와 임대차 계약을 한 뒤 입실자에게 월세를 받는 전대 비즈니스입니다. 운영 상황에 따라 권리금을 주고 사업권을 양도해 차익을 가질 수도 있습니다. 이처럼 수익구조가 비슷하기 때문에 고시원은 창업이지만 수익률, 현금흐름 등과 같은 투자 용어를 자주 접할 수 있습니다.
이런 유사성에도 불구하고 고시원은 개인 사업자가 많기 때문에 해석에 따라 수익률의 계산이 조금씩 다릅니다. 픽셀하우스는 110억원을 투자금액으로 40개 이상의 지점을 만들었습니다. 이 자금을 유치하면서 업계와 투자자, 지점의 데이터를 기반으로 최대한 객관적인 기준을 적용해 이용하고 있습니다. 이번 편에서는 픽셀하우스에서 실제 사용하고 있는 수익률과 기준을 안내해드리겠습니다.
먼저 고시원 시장에서 표기하는 수익률은 다른 창업 아이템과 다른 계산법을 갖고 있습니다. 다른 창업 아이템의 수익률은 보통 영업 이익률을 의미하기 때문에 초기 투자 비용을 포함하지 않습니다. 그에 비해 고시원은 수익률을 계산할 때 초기 투자 비용을 포함하는 부동산 임대 수익률 계산법과 유사합니다. 상품을 판매하기 위해 원자재 등을 주기적으로 매입해야하는 다른 창업 아이템과 달리 고시원은 공간을 대여해주기 때문에 지출 변동성이 크지 않기 때문입니다. 고시원의 수익률 계산식은 다음과 같습니다.
*참고*
연간 영업 이익률 = (매출-매출원가-판관비) / 매출
연간 부동산 임대 수익률 = 연간 임대매출 / 실 투자금액
연간 임대 매출은 입실자들로부터 1년 동안 받는 입실료의 총합을 의미합니다. 연간 운영비란 다른 창업과 같이 임대차 계약을 통해 진행하기 때문에, 고정적으로 발생하는 임차료, 공과금 등을 포함합니다. 분모가 되는 시설 투자 금액, 임차 보증금, 권리금은 초기 투자 금액으로 수익률에 영향을 주는 것은 입실료와 운영비입니다. 조금 더 자세하게 살펴보기 위해 실제 픽셀하우스 가맹점의 사례를 살펴보겠습니다.
이 지점의 보증금, 권리금 포함 시공비는 약 3억원입니다. 월 수익을 약 658만원으로 잡는다면 연간 수익률은 (658만원x12개월)/3억원=25%입니다.(*참고 : 영업 이익률=63%(수익/매출)) 공과금은 계절에 따라 편차가 있을 수 있지만, 고시원 수익을 살펴보실 때는 입실료와 임대료 타당성을 중심으로 살펴보시면 보다 현실적으로 수익률을 계산하시는데 도움이 됩니다.
실제 사례와 무관하게 고시원 관련 콘텐츠는 자극적인 타이틀을 위해 산식에서 일부를 제외한 수익률이나 영업 이익률을 수익률로 표기하는 경우들이 있습니다. 앞으로는 위의 기준을 대입해서 수익을 예측해보시면 도움이 될 것이라고 생각합니다. 다만 수익률은 예상이지 절대가 아닙니다. 전편'#1-1 현실적인 고시원 운영'에서 말씀드린 것처럼 고시원은 사업이기 때문에 어떻게 운영하느냐에 따라 입실률과 입실료, 운영비용이 달라집니다. 따라서 수익률은 참고는 하되 운영에 따라 더 높아질수도, 낮아질수도 있다는 점을 잊어서는 안 됩니다.
고시원이 부동산 투자의 성격을 가지고 있는 배경에는 수익률 계산의 유사성 이외에도 매각이 가능하다는 점 때문입니다. 고시원의 매각은 흔히 ‘권리금’으로 불리는 사업권 양수양도입니다. 고시원에서 권리금일 일반적으로 시설 투자 비용에 감가상각비용을 제하고 입실자 명도 및 운영 수익을 반영해 산출합니다. 즉 시설이 깨끗하고 만실이면 권리금으로 투자 원금 이상으로 매각할 수 있지만, 반대로 시설이 망가지고 공실이 많다면 투자 원금을 아예 회수하지 못할 수도 있습니다.
양수양도 시점은 픽셀하우스 매각 경험으로 미뤄봤을 때 신설 고시원 기준 36개월을 기점으로 삼는 것을 추천드립니다. 픽셀하우스 지점들의 데이터를 기반으로 표준화를 해보면 총 3억 원을 투자하면, 36개월동안 월평균 632만원의 수입을 가지며 안정적인 현금흐름을 유지하다가 투자금의 8%의 차익을 붙여 매각이 가능하다는 시나리오가 나옵니다.
3년간 운영 수익으로 총 2.27억원, 권리금 매각금액 3.25억원으로 총 5.52억원의 수입을 창출할 수 있습니다. 즉 3억원으로 3년 뒤에 84%의 수익률을 낼 수 있는 것입니다. 다만 픽셀하우스는 프리미엄 고시원으로 설비와 인테리어, 운영에 대한 지속가능성 등이 포함하여 사업권을 매각하기 때문에 다른 고시원의 사례와 다를 수 있다는 점을 참고 부탁드리겠습니다. 매각은 시설 손상 정도, 운영상황, 시장상황 등에 따라 달라질 수 있기 때문에 여러 요소들을 종합적으로 고려해 매각 플랜을 준비하시면 좋습니다.
오늘 소개한 현실적인 고시원의 수익률, 투자적 관점에 관한 글이 고시원 창업을 준비하시는 분들께 조금이나마 도움이 되셨기를 바라며, 다음 편도 기대해 주시면 감사하겠습니다.
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